Vztah k půdě se trochu narovnává

29. květen 2015

Doba se dost mění, vztah k půdě se v současnosti pomalu narovnává, vstupují do toho i investoři. Uvedl to Jak Sirotek, jeden ze zakladatelů společnosti CleverMaps, která se mimo jiné zabývá vývojem softwaru pro správu a evidenci majetku, jenž dokáže automaticky upozorňovat na změny v katastru nemovitostí. „U malých i velkých zemědělců se setkáváme s tím, že 20 až 40 procent půdy, na které hospodaří nemají úplně správně majetkově nastavené, Smlouvy jsou často na lidi, kterým pozemky už dávno nepatří, zemřeli a někdo je zdědil, či je prodali nebo proběhla pozemková úprava,“ doplnil.

Jak tedy vypadá situace s půdou v ČR?

Napřed bych se trochu ohlédl do minulosti. V našich končinách historicky fungovalo právo v tom smyslu, že když rodiče zemřeli, majetek se rozdělil mezi všechny sourozence. Lišilo se to tak od anglosaského světa, kde vše zdědil nejstarší, ideálně mužský, potomek. Kromě toho se půda ještě dávala i poddaným. Výsledkem tohoto vývoje je, že v České republice je neuvěřitelně malá průměrná velikost jedné parcely.

  Pak nastoupili k moci komunisté a ti úplně rozmetali systém soukromého hospodaření, oddělil se vlastník od zemědělce. Po revoluci se zemědělství sice privatizovalo a zároveň se začaly řešit restituce, ale v moha případech nedošlo k tomu, že by se zemědělci dostali jako noví restituenti na své pozemky. V restitucích sice spousta lidí zdědila půdu po svých předcích, ale pro mnohé to byla spíše přítěž. Proto ji pronajali nebo rovnou prodali. Farmy v České republice tak mají minimum vlastní půdy a hospodaří na cizích pronajatých pozemcích.

  Doba ale pokročila a zemědělská půda se stala z dlouhodobého pohledu stabilní či spíše rostoucí investicí. Její hodnotu začali lidé postupně objevovat, nejdříve to byli spekulanti s restitučními nároky, kteří v první řadě ani neřešili zemědělskou půdu jako celek, ale spíše se zajímali o nějaký příhodný pozemek v Praze, kde se dal docílit desetinásobný nebo stonásobný zisk. Postupem času se došlo k tomu, že zemědělská půda jako celek je investičně zajímavá. Pomalu se začíná srovnávat trh, ale tato situace je pro zemědělce, kteří hospodaří na pronajaté půdě, trochu problematická, protože potřebují jistotu, že to, na čem hospodaří, jim zůstane. Jde o to, aby nepřišel vlastník a neřekl: „Příští rok nesejte, teď budeme sít my.“

Dá se zhodnotit, kolik je dlouhodobých nezemědělských investorů?

Je velice těžké říkat nějaká čísla, protože speciálně ti neseriózní ji většinou nenakupují na sebe. Myslím, že boom zájmu spekulantů o půdu se již odehrál a teď se o půdu zajímají zejména seriózní investoři.

Dnes ale není jen tak jednoduché sehnat půdu?

Ano. Jedna věc je to, že zemědělec není často pozitivně vnímaný lidmi z okolí, což je dáno i dobou socialismu. Když pomáháme investorům nakupovat půdu, vlastníci jim ji prodají někdy raději než zemědělcům. To je dané historickým vývojem. Jsou to ale věci, které si musíme odžít.

Jak vidíte cenu půdy v České republice v porovnání s okolními státy?

Když porovnáme cenu půdy u nás, v Rakousku a Německu, tak v České republice je zhruba čtyřnásobně nižší. Například v Nizozemsku stojí metr čtvereční půdy v průměru 139 korun, v Rakousku 97 korun, v Německu 67 korun, na Slovensku 25 korun, v Polsku 15,70 koruny a v České republice 13 korun. Cena se odvíjí od bonity půdy, jiné peníze stojí erozní půda a jiné černozem. Bonita je určitý ukazatel a dá se od něj odrazit. Tržní ceny jsou totiž zcela určitě na dvojnásobku bonitní ceny. Stanovení ceny je o kultuře a informovanosti obou stran, která vzrůstá. Navíc se v této oblasti dotahuje legislativa a osobní vlastnictví se začíná chránit.

  Chtěl bych ještě připomenout, že hodnota pozemku závisí na jeho ploše, čím mám větší pozemek, tím je jednotková cena vyšší. My máme tu predispozici, že máme extrémně malé parcely, a průměrná cena tak bude, pokud se parcely vlastnicky nějak nezcelí, vždy nižší.

  Sledovali jsme, jak se dlouhodobě chová cena zemědělské půdy a kromě výjimky, například po první světové válce, cena zemědělské půdy stále roste všude na světě. Navíc zemědělská půda nekoreluje s jakýmikoliv jinými investicemi. Pokud si srovnáte zemědělskou půdu versus akciový trh, nebo komodity, neprojevuje se žádná závislost. Kromě toho na rozdíl od jiných nemovitostí, například činžovního domu, o který se musíte starat, u zemědělské půdy stačí jednou za čas udělat nájemní smlouvu s uživatelem a máte z toho určitý kontinuální výnos, který je někde v horizontu dvou až pěti procent.

  Zajímavé podle nás rovněž je, že zemědělec dnes nemá problém pozemky nakupovat za výhodných podmínek.

Jaký vidíte vývoj do budoucna?

Do budoucna se dá očekávat, že cena zemědělské půdy bude stoupat. Nemůžeme však počítat, že ji člověk koupí a prodá ze dvojnásobnou cenu. Jestliže však potřebuje uložit peníze, je to dobrá příležitost. Zajišťuje konzervativní výnos a navíc je to ještě relativně likvidní záležitost, pokud neprodávám po pětimetrových kouscích, půdu vždy v horizontu týdnů nebo měsíců jsou schopní prodat. Je to otázka rozlohy.

Státní půda je téměř prodaná?

Ani. Já si myslím, že stát se dostane brzy k tomu, že nemá dostatečné rezervy na to, co by potřeboval v rámci pozemkových úprav nebo infrastrukturní výstavby. Státu se vůbec půda obtížně nakupuje.

  Podle mě tady brzo přibude další fenomén, který nastane po církevních restitucích. Církve jsou totiž organizovaný a velký investor a budou mít zájem na tom, aby půdu zhodnocovaly.